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日本房地产市场大起大落的终极逻辑

2019年04月02日 12:49 来源于 财新网
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房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融。日本从人口悬崖坠落,土地一度供应不足,货币政策大松大紧,正是验证我们经典判断的典型样本
当地时间2017年6月5日,日本东京商业区。日本房地产市场的运行过程中,产生过两次危机,第一次在房地产市场短暂回调后,重拾上涨;第二次却使日本陷入“失去的二十年”。图/视觉中国
夏磊
恒大研究院副院长、房地产行业首席研究员,中国人民大学财金学院金融硕士业界导师。曾在住房城乡建设部任职多年,长期从事房地产调控政策和公积金政策研究和制定工作,作为主要执笔人起草《中国房地产金融报告(2014)》、国家标准《保障性住房项目贷款业务规范》、《个人住房贷款业务规范》等,是近十年来中国房地产政策变化的亲历者和见证者。曾任方正证券房地产行业首席分析师。

  【财新网】(专栏作家 夏磊)日本房地产市场的运行过程中,产生过两次危机,第一次在房地产市场短暂回调后,重拾上涨;第二次却使日本陷入“失去的二十年”。

  日本两次房地产危机,一次被时间消化,一次终结了黄金时代。为何两次危机结局不同?

  第一次危机产生于日本快速工业化时期对土地激增的需求。日本工业经济1950年开始高速发展,带动工业用地价格大涨;1965年后调整产业结构,以金融服务业为代表的第三产业兴起,叠加城市化快速推进、战后“婴儿潮”进入置业高峰,住宅和商业用地供不应求。在工业化和城市化双重推动下,地价不断飙升,1955-1974年全国城市地价指数上涨28倍、六大城市上涨34倍。

责任编辑:张帆 | 版面编辑:杨胜忠

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